宅建過去問 平成13年(2001年) 問29
価格評定 「鑑定評価」
価格評定 「鑑定評価」
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
◆１
不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別されるが、鑑定評価に当たっては、案件に即してこれらの三手法のいずれか１つを適用することが原則である。◆２
取引事例比較法とは、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。◆３
収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産も含めすべての不動産に適用すべきものであり、自用の住宅地といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。◆４
賃料の鑑定評価において、支払賃料とは、賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい、純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等から成り立つものである。-----【解答＆解説】-----
◆１
不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別されるが、鑑定評価に当たっては、案件に即してこれらの三手法のいずれか１つを適用することが原則である。解答：×（誤り）
・１つを適用ではなく、３つを併用する。
◆２
取引事例比較法とは、まず多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である。解答：○（正しい）
・取引事例比較法は「事情補正」「時点修正」「地域要因の比較」「個別的要因の比較」を行って対象となる不動産の価格を求める。
◆３
収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産も含めすべての不動産に適用すべきものであり、自用の住宅地といえども賃貸を想定することにより適用されるものである。解答：×（誤り）
・文化財は賃料を想定できないので収益還元法を使えない。自用の住宅地は可能。
◆４
賃料の鑑定評価において、支払賃料とは、賃料の種類の如何を問わず貸主に支払われる賃料の算定の期間に対応する適正なすべての経済的対価をいい、純賃料及び不動産の賃貸借等を継続するために通常必要とされる諸経費等から成り立つものである。解答：×（誤り）
・「支払賃料」ではなく「実質賃料」についての説明。
-----【鑑定評価の出題傾向】-----
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