宅建過去問 平成10年(1998年) 問29
価格評定 「鑑定評価」
価格評定 「鑑定評価」
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
◆１
取引事例比較法における取引事例としては、特殊事情のある事例でもその具体的な状況が判明しており、補正できるものであれば採用することができるが、投機的取引であると認められる事例は採用できない。◆２
土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比較し公共施設の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合は、熟成度として地域要因の変化の程度に応じた増加額を加算できる。◆３
原価法では価格時点における対象不動産の再調達原価を求める必要があるため、建設資材、工法等の変遷により対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、鑑定評価に当たって原価法を適用することはできない。◆４
収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものについてはすべて適用すべきものであり、自用の住宅地についても賃貸を想定することにより適用できる。-----【解答＆解説】-----
◆１
取引事例比較法における取引事例としては、特殊事情のある事例でもその具体的な状況が判明しており、補正できるものであれば採用することができるが、投機的取引であると認められる事例は採用できない。解答：○（正しい）
・投機的取引（儲けを目的とした法外な取引）である事例は採用できない。
◆２
土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比較し公共施設の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合は、熟成度として地域要因の変化の程度に応じた増加額を加算できる。解答：○（正しい）
・例えば地価が3,000万円上昇したら、増加額3,000万円を加算して評価することができる。
◆３
原価法では価格時点における対象不動産の再調達原価を求める必要があるため、建設資材、工法等の変遷により対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、鑑定評価に当たって原価法を適用することはできない。解答：×（誤り）
・建設資材、工法等は時がたてば変化するので、現在の同じようなものに置き換えて原価を出せば、古い物件にも原価法を適用できる。
◆４
収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものについてはすべて適用すべきものであり、自用の住宅地についても賃貸を想定することにより適用できる。解答：○（正しい）
・文化財は賃料を想定できないので、収益還元法を使えない。自用の住宅地なら賃貸を想定できるので使える。
-----【鑑定評価の出題傾向】-----
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