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2015年09月06日


平成20年 問29 鑑定評価



 

宅建過去問 平成20年(2008年) 問29
価格評定 「鑑定評価」

 

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。


◆1
不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、鑑定評価に当たっては、原則として案件に応じてこれらの手法のうち少なくとも二つを選択して適用すべきこととされている。

◆2
土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比べ、公共施設等の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算できる。

◆3
特殊価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。

◆4
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であることから、賃貸用不動産の価格を求める場合に有効であり、自用の住宅地には適用すべきでない。





-----【解答&解説】-----


◆1
不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、鑑定評価に当たっては、原則として案件に応じてこれらの手法のうち少なくとも二つを選択して適用すべきこととされている。

解答:×(誤り)
・鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つを併用する。

◆2
土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比べ、公共施設等の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算できる。

解答:○(正しい)
・「地域要因の変化の程度に応じた増加額」を、熟成度として加算できる。

◆3
特殊価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。

解答:×(誤り)
・特殊価格とは、市場性を有しない不動産の価格(不動産の経済価値を適正に表示する価格)。

◆4
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であることから、賃貸用不動産の価格を求める場合に有効であり、自用の住宅地には適用すべきでない。

解答:×(誤り)
・収益還元法は、純収益の現在価値の総和を求め、不動産の試算価格を求める手法。市場性を有しない不動産には適用できないが、住宅地等には適用可能。




-----【鑑定評価の出題傾向】-----

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宅建試験で出題された回数
(平成8〜25年で計算)
18年間で 10年出題されました




登録カテゴリー: 【価格評定】 鑑定評価

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