宅建過去問 平成17年(2005年) 問29
価格評定 「鑑定評価」
価格評定 「鑑定評価」
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。
◆１
不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であり、正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。◆２
資産の流動化に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合は、正常価格ではなく、特定価格として求めなければならない。◆３
取引事例比較法における取引事例は、地域要因の比較を不要とするため、近隣地域に存する不動産に係るもののうちから選択しなければならない。◆４
収益価格を求める方法には、直接還元法とＤＣＦ（Discounted Cash Flow）法とがあるが、証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては、ＤＣＦ法を適用しなければならない。-----【解答＆解説】-----
◆１
不動産の鑑定評価によって求める価格は、基本的には正常価格であり、正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。解答：○（正しい）
・「不動産の鑑定評価によって求める価格」は、基本的に正常価格になる。
◆２
資産の流動化に関する法律に基づく評価目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合は、正常価格ではなく、特定価格として求めなければならない。解答：○（正しい）
・特定価格とは、諸条件を満たさない場合における、不動産の経済価値を適正に表示する価格。
◆３
取引事例比較法における取引事例は、地域要因の比較を不要とするため、近隣地域に存する不動産に係るもののうちから選択しなければならない。解答：×（誤り）
・取引事例比較法は「地域要因の比較」や「個人的要因の比較」をするので、「地域要因の比較を不要」とはできない。
◆４
収益価格を求める方法には、直接還元法とＤＣＦ（Discounted Cash Flow）法とがあるが、証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては、ＤＣＦ法を適用しなければならない。解答：○（正しい）
・「不動産証券化の鑑定評価」で、純利益の見通しについて説明が求められる場合、ＤＣＦ法を適用する。
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