宅建過去問 平成11年(1999年) 問29
価格評定 「鑑定評価」
価格評定 「鑑定評価」
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
◆１
不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、不動産の再調達原価に着目する原価法、不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法に大別される。◆２
原価法における再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいうので、積算価格を求めるには、再調達原価について減価修正を行う必要がある。◆３
取引事例比較法における取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るものから選択し、必要やむを得ない場合には、近隣地域の周辺の地域に係るもののうちから、また対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうちからも選択できる。◆４
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、直接還元法とＤＣＦ法がある。このうち直接還元法による対象不動産の収益価格は、総費用を控除する前の総収益を還元利回りで還元して求められる。-----【解答＆解説】-----
◆１
不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、不動産の再調達原価に着目する原価法、不動産の取引事例に着目する取引事例比較法及び不動産から生み出される収益に着目する収益還元法に大別される。解答：○（正しい）
・鑑定評価の手法は「原価に着目する原価法」「事例に着目する取引事例比較法」「不動産から生み出される収益に着目する収益還元法」の３つ。
◆２
原価法における再調達原価とは、対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいうので、積算価格を求めるには、再調達原価について減価修正を行う必要がある。解答：○（正しい）
・減価修正をすることで、今現在の積算価格が分かる。
◆３
取引事例比較法における取引事例は、原則として近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るものから選択し、必要やむを得ない場合には、近隣地域の周辺の地域に係るもののうちから、また対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等には、同一需給圏内の代替競争不動産に係るもののうちからも選択できる。解答：○（正しい）
・条件の近いサンプルがあればいいが、なければ近隣地域の周辺地域から求める。
◆４
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であり、直接還元法とＤＣＦ法がある。このうち直接還元法による対象不動産の収益価格は、総費用を控除する前の総収益を還元利回りで還元して求められる。解答：×（誤り）
・「総費用を控除する前の総収益（売上げ）」ではなく、「総収益から総費用を控除した後の純収益（儲け）」から逆算して物件価格をだす。
-----【鑑定評価の出題傾向】-----
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登録カテゴリー： 【価格評定】 鑑定評価
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